Pravo svojine predstavlja jedno od osnovnih ljudskih prava garantovanih Ustavom i zakonima Republike Srbije, kao i Evropskom konvencijom o ljudskim pravima. Iako država može ograničiti ili oduzeti pravo svojine radi ostvarivanja javnog interesa, to može učiniti isključivo u zakonom propisanom postupku i uz isplatu pravične naknade koja ne može biti niža od tržišne vrednosti nepokretnosti.
Međutim, u praksi se veoma često događa da nadležni organi ili javna preduzeća izgrade put, ulicu, trotoar, park, kanalizacionu ili vodovodnu mrežu, dalekovod, gasovod ili drugu infrastrukturu preko privatnog zemljišta, a da prethodno nije sproveden postupak eksproprijacije niti je vlasniku isplaćena bilo kakva naknada. Takva situacija predstavlja institut poznat kao faktička eksproprijacija.
Šta je faktička eksproprijacija?
Faktička eksproprijacija predstavlja situaciju kada je vlasnik nepokretnosti faktički lišen mogućnosti da koristi svoje zemljište ili objekat zbog izgradnje ili korišćenja objekta od javnog interesa, iako nikada nije doneto rešenje o eksproprijaciji. Drugim rečima, država ili jedinica lokalne samouprave ponaša se kao da je zemljište već eksproprisano, iako zakonski postupak nikada nije sproveden.
Institut faktičke eksproprijacije nije izričito definisan Zakonom o eksproprijaciji, već je razvijen kroz praksu domaćih sudova i Evropskog suda za ljudska prava radi zaštite prava svojine u slučajevima kada je došlo do stvarnog oduzimanja ili ozbiljnog ograničenja prava vlasnika bez formalne eksproprijacije.
Kada postoji faktička eksproprijacija?
U sudskoj praksi najčešći slučajevi su:
- izgradnja javnog puta ili ulice preko privatne parcele;
- izgradnja trotoara ili parkinga;
- izgradnja mosta;
- izgradnja kanalizacione ili vodovodne mreže;
- postavljanje elektroenergetskih vodova ili optičkih kablova;
- izgradnja gasovoda ili toplovoda;
- korišćenje privatnog zemljišta kao javne površine;
- trajno zauzimanje dela parcele radi infrastrukturnih radova.
Bitno je naglasiti da nije dovoljno da postoji samo urbanistički plan ili planirana javna namena zemljišta. Faktička eksproprijacija nastaje onda kada je zemljište stvarno privedeno javnoj nameni i kada vlasnik više ne može da ostvaruje svoja svojinska ovlašćenja.
Kako sudovi posmatraju faktičku eksproprijaciju?
Vrhovni sud Republike Srbije u više odluka zauzeo je stav da vlasnik zemljišta ne sme snositi posledice zbog toga što nadležni organ nije sproveo zakonom propisan postupak eksproprijacije. Ukoliko je zemljište trajno privedeno javnoj nameni, vlasnik ima pravo na odgovarajuću novčanu naknadu, bez obzira što formalno nije doneto rešenje o eksproprijaciji.
Drugim rečima, država ne može izbeći svoju obavezu isplate pravične naknade samo zato što nije sprovela upravni postupak.
Ko ima pravo na naknadu?
Pravo na naknadu ima vlasnik zemljišta, suvlasnik, nosilac prava korišćenja u slučajevima predviđenim zakonom, pravni sledbenik prethodnog vlasnika, kao i lice koje je steklo pravo svojine tokom postupka, ukoliko su ispunjeni zakonski uslovi.
Pravo na naknadu ne zavisi od toga da li je vlasnik dao saglasnost za izvođenje radova, već od činjenice da je trajno lišen mogućnosti da koristi svoju nepokretnost.
Kako se određuje visina naknade?
Osnovno pravilo jeste da naknada mora biti pravična. Prema Ustavu Republike Srbije i Zakonu o eksproprijaciji, ona ne može biti niža od tržišne vrednosti nepokretnosti.
Sud u postupku najčešće određuje građevinsko i geodetsko veštačenje radi utvrđivanja površine zauzetog zemljišta, namene zemljišta, tržišne vrednosti, eventualnog umanjenja vrednosti preostalog dela parcele i drugih posledica koje je pretrpeo vlasnik. Pored glavnog potraživanja, vlasnik može imati pravo i na zakonsku zateznu kamatu od dana nastanka obaveze, u skladu sa okolnostima konkretnog slučaja.
Protiv koga se podnosi tužba?
Zavisi od toga ko koristi zemljište i ko je investitor javnog objekta - to može biti Republika Srbija, autonomna pokrajina, grad ili opština, javno preduzeće ili drugo pravno lice kome je povereno obavljanje delatnosti od javnog interesa.
Pravilno određivanje pasivne legitimacije predstavlja jedno od najvažnijih pitanja u ovim sporovima i zahteva detaljnu analizu dokumentacije i okolnosti konkretnog slučaja.
Koji dokazi su potrebni?
Za uspešno vođenje postupka od značaja su izvod iz lista nepokretnosti, kopija katastarskog plana, urbanistička dokumentacija, ortofoto snimci, geodetski elaborati, fotografije stanja na terenu, zapisnici nadležnih organa, građevinska dokumentacija, kao i veštačenje geodetske i građevinske struke.
Što je činjenično stanje bolje dokumentovano, veće su mogućnosti za uspešno ostvarivanje prava na naknadu.
Koliko traje postupak?
Trajanje postupka zavisi od složenosti predmeta, broja veštačenja, obima dokaznog postupka, opterećenosti suda i eventualnog izjavljivanja pravnih lekova.
Zašto angažovati advokata?
Predmeti faktičke eksproprijacije zahtevaju poznavanje stvarnog prava, upravnog prava, obligacionog prava, građanskog procesnog prava, sudske prakse Vrhovnog suda i standarda Evropskog suda za ljudska prava.
Nepravilno postavljen tužbeni zahtev, pogrešno određeni tuženi ili nepotpuno izvedeni dokazi mogu značajno uticati na ishod postupka. Stručna pravna pomoć omogućava pravilnu procenu osnovanosti zahteva, prikupljanje potrebnih dokaza i zastupanje pred sudom radi ostvarivanja pune tržišne naknade.
Zaključak
Faktička eksproprijacija predstavlja ozbiljno zadiranje u ustavno garantovano pravo svojine. Činjenica da formalni postupak eksproprijacije nije sproveden ne znači da vlasnik ostaje bez pravne zaštite.
Naprotiv, domaća sudska praksa i standardi Evropskog suda za ljudska prava jasno potvrđuju da lice čija je nepokretnost faktički privedena javnoj nameni ima pravo da zahteva pravičnu novčanu naknadu.
Ukoliko smatrate da je Vaše zemljište, dvorište ili objekat iskorišćen za izgradnju puta, ulice, infrastrukture ili drugog objekta od javnog interesa bez sprovedenog postupka eksproprijacije, pravovremena analiza dokumentacije i pokretanje odgovarajućeg sudskog postupka predstavljaju ključne korake za zaštitu Vaših imovinskih prava. Budite slobodni da nas kontaktirate, naša advokatska kancelarija Vam stoji na raspolaganju!
