Jedan od najčešćih problema sa kojima se građani, privredna društva i naslednici susreću jeste činjenica da poseduju nepokretnost dugi niz godina, ali nisu upisani kao vlasnici u katastru nepokretnosti. U najvećem broju slučajeva razlog nije nepostojanje prava svojine, već činjenica da isprava na osnovu koje je nepokretnost stečena ne ispunjava formalne uslove koji se danas zahtevaju za upis.
Upravo iz tog razloga zakonodavac je uveo institut ciljane konvalidacije, kojim se omogućava da određene starije isprave, koje ranije nisu bile podobne za upis u katastar, pod propisanim uslovima ipak proizvedu dejstvo i omoguće upis prava svojine.
Ovaj institut predstavlja jedno od najznačajnijih rešenja u oblasti imovinskog prava poslednjih godina, jer omogućava rešavanje velikog broja nerešenih imovinskopravnih odnosa koji postoje još od perioda društvene svojine, privatizacije, nasleđivanja ili prometa nepokretnosti zaključenih pre više decenija.
Šta je ciljana konvalidacija?
Konvalidacija predstavlja pravni institut kojim se određeni nedostaci pravnog posla ili isprave naknadno otklanjaju, tako da isprava može proizvesti pravno dejstvo koje ranije nije mogla.
Ciljana konvalidacija nije novo sticanje prava svojine. Njena svrha jeste da omogući upis već stečenog prava, kada je ono nastalo na zakonit način, ali nije moglo biti evidentirano zbog formalnih nedostataka dokumentacije.
Drugim rečima, zakon polazi od činjenice da je određeno lice već postalo vlasnik nepokretnosti, ali da zbog administrativnih ili formalnih prepreka nikada nije moglo da izvrši upis u katastar.
Zašto je uvedena ciljana konvalidacija?
U praksi Republike Srbije postoji veliki broj nepokretnosti kod kojih postoji nesklad između faktičkog i pravnog stanja. Vrlo često se dešava da:
- građanin koristi stan više od trideset godina;
- kuća je kupljena osamdesetih ili devedesetih godina;
- naslednici nikada nisu sproveli ostavinski postupak do kraja;
- ugovor postoji, ali ne sadrži klauzulu intabulandi;
- prodavac je preminuo, odnosno pravno lice više ne postoji;
- katastar odbija upis zbog formalnih razloga.
Takve situacije često dovode do nemogućnosti prodaje nepokretnosti, nemogućnosti dobijanja stambenog kredita, nemogućnosti zasnivanja hipoteke, problema u ostavinskim postupcima i dugotrajnih sudskih sporova.
Ciljana konvalidacija upravo ima za cilj da omogući rešavanje ovakvih situacija bez nepotrebnog vođenja dugotrajnih sudskih postupaka, kada za to postoje zakonski uslovi.
Koje isprave mogu biti predmet ciljane konvalidacije?
Najčešće se radi o ugovorima o kupoprodaji, ugovorima o poklonu, ugovorima o doživotnom izdržavanju, ugovorima o razmeni, sudskim presudama, sudskim poravnanjima, rešenjima državnih organa, rešenjima o nasleđivanju i drugim ispravama koje predstavljaju pravni osnov za sticanje prava svojine.
Svaki slučaj se procenjuje pojedinačno, jer nije svaka stara isprava automatski podobna za sprovođenje.
Najčešći razlozi zbog kojih katastar ranije nije dozvoljavao upis
Nedostatak klauzule intabulandi. Najčešći razlog odbijanja zahteva jeste činjenica da ugovor ne sadrži izričitu saglasnost prodavca za upis kupca u katastar. Kod velikog broja ugovora zaključenih pre više decenija ovakva klauzula nije ni postojala, jer tadašnja praksa nije zahtevala isti stepen formalizma kao danas.
Nepotpuni podaci o nepokretnosti. Dešava se da ugovor sadrži stari broj parcele, staru adresu, drugačiju oznaku posebnog dela objekta ili površinu koja se razlikuje od podataka u katastru. Takve razlike ranije su često bile dovoljan razlog za odbijanje upisa.
Promena katastarskih oznaka. Tokom godina dolazilo je do parcelacija, preparcelacija, spajanja parcela i promene katastarskih opština. Usled toga podaci iz starog ugovora često više ne odgovaraju današnjoj evidenciji.
Nedostatak pojedine dokumentacije. Kod starijih objekata često nedostaje građevinska dokumentacija, potvrda o pravnosnažnosti ili određeni administrativni akti. To ne znači automatski da pravo svojine ne postoji.
Kako izgleda postupak ciljane konvalidacije?
Postupak započinje podnošenjem zahteva Republičkom geodetskom zavodu. Pre samog pokretanja postupka vrši se prethodna analiza isprave kako bi se utvrdilo da li ona može predstavljati osnov za upis. Ukoliko postoje zakonski uslovi, podnosi se zahtev zajedno sa kompletnom dokumentacijom.
Nadležni organ zatim ispituje identitet nepokretnosti, pravni osnov sticanja, formalne uslove isprave i eventualna ograničenja za upis. Tek nakon sprovedenog postupka donosi se odluka o upisu prava svojine.
Da li je svaki zahtev uspešan?
Ne. Postojanje stare isprave samo po sebi nije dovoljno - potrebno je da budu ispunjeni svi zakonski uslovi predviđeni propisima. U određenim situacijama biće neophodno pribavljanje dodatne dokumentacije, vođenje ostavinskog postupka, sprovođenje ostalih promena u katastru ili pokretanje odgovarajućeg sudskog postupka. Zbog toga svaki predmet zahteva detaljnu pravnu analizu.
Šta ako katastar odbije zahtev?
Odbijanje zahteva ne znači da lice nije vlasnik nepokretnosti. Razlozi odbijanja mogu biti formalne prirode ili se mogu odnositi na nedostatak pojedinih dokaza. U zavisnosti od razloga odbijanja moguće je izjaviti odgovarajuće pravno sredstvo, dopuniti dokumentaciju, pokrenuti upravni spor ili pokrenuti odgovarajući parnični postupak radi utvrđenja prava svojine ili ispunjenja uslova za upis. Izbor pravnog sredstva zavisi od okolnosti svakog pojedinačnog slučaja.
Zašto je važno angažovati advokata?
U praksi veliki broj zahteva bude odbijen upravo zato što podnosioci nisu pravilno procenili da li njihova dokumentacija ispunjava zakonske uslove. Advokat može izvršiti pravnu analizu kompletne dokumentacije, utvrditi da li postoji osnov za ciljanu konvalidaciju, proveriti stanje u katastru, pribaviti potrebnu dokumentaciju, sastaviti zahtev, zastupati stranku pred Republičkim geodetskim zavodom, izjaviti pravna sredstva ukoliko zahtev bude odbijen i pokrenuti odgovarajući upravni ili sudski postupak ukoliko je to potrebno.
Pravilna priprema dokumentacije značajno povećava mogućnost uspešnog okončanja postupka.
Najčešća pitanja
Da li ciljana konvalidacija znači legalizaciju objekta? Ne. Ciljana konvalidacija se odnosi na mogućnost upisa prava na osnovu određenih starih isprava i ne predstavlja postupak ozakonjenja bespravno izgrađenih objekata.
Da li se može primeniti na svaki stari ugovor? Ne. Svaka isprava podleže pojedinačnoj pravnoj oceni i mora ispunjavati zakonom propisane uslove.
Da li je moguće podneti zahtev bez advokata? Da. Međutim, zbog složenosti postupka i različitih pravnih situacija, stručna pravna pomoć može biti od značaja kako bi se izbegle greške koje mogu dovesti do odbijanja zahteva.
Koliko traje postupak? Trajanje zavisi od složenosti konkretnog predmeta, kvaliteta dostavljene dokumentacije i postupanja nadležnog organa.
Zaključak
Institut ciljane konvalidacije predstavlja značajan korak ka rešavanju višedecenijskih problema u oblasti evidencije nepokretnosti. Njegov osnovni cilj jeste usklađivanje faktičkog i pravnog stanja i omogućavanje da prava stečena na zakonit način budu upisana u katastar, čak i kada postoje određeni formalni nedostaci starijih isprava.
Ipak, ovaj postupak nije automatski niti univerzalno primenljiv. Uspeh zavisi od sadržine isprava, ispunjenosti zakonskih uslova i pravilne pravne procene konkretnog slučaja.
Naša advokatska kancelarija Vam pruža kompletnu pravnu pomoć u postupku ciljane konvalidacije, uključujući analizu imovinskopravnog statusa, proveru ispunjenosti zakonskih uslova, pripremu i podnošenje zahteva, zastupanje pred nadležnim organima, kao i vođenje žalbenih i upravnih postupaka radi potpune zaštite prava i interesa klijenata.
