Zakup nepokretnosti predstavlja jedan od najčešćih pravnih poslova u svakodnevnom životu. Bilo da izdajete stan, poslovni prostor, garažu, lokal ili zemljište, ili ste lice koje uzima nepokretnost u zakup, pravilno sastavljen ugovor o zakupu predstavlja osnov pravne sigurnosti obe ugovorne strane.
U praksi se često dešava da se zakupni odnos zasniva usmenim dogovorom ili korišćenjem šablona preuzetih sa interneta, bez prilagođavanja konkretnim okolnostima. Takav pristup može dovesti do brojnih sporova, finansijskih gubitaka i dugotrajnih sudskih postupaka.
Šta je ugovor o zakupu?
Ugovor o zakupu je dvostrano obavezni ugovor kojim se zakupodavac obavezuje da zakupcu preda određenu stvar na upotrebu ili korišćenje, dok se zakupac obavezuje da za to plaća ugovorenu zakupninu.
Predmet zakupa može biti stan, kuća, poslovni prostor, garaža, magacin, hala, zemljište, poljoprivredno zemljište, kancelarija ili drugi objekti i posebni delovi objekata. Zakup može biti zaključen na određeno ili neodređeno vreme, u zavisnosti od volje ugovornih strana.
Da li ugovor mora biti u pisanoj formi?
Pisani ugovor predstavlja siguran način dokazivanja prava i obaveza ugovornih strana. Omogućava da se jasno definišu predmet zakupa, trajanje zakupa, visina zakupnine, rokovi plaćanja, način korišćenja nepokretnosti, odgovornost za štetu, način raskida ugovora i prava u slučaju neplaćanja zakupnine.
Bez pisanog ugovora dokazivanje dogovorenih uslova i zaštita prava u eventualnom sudskom postupku može biti izuzetno otežano.
Šta svaki ugovor o zakupu treba da sadrži?
Podatke o ugovornim stranama - ime i prezime, JMBG ili PIB, adresu, broj lične karte ili podatke o pravnom licu.
Precizan opis nepokretnosti - adresu, broj stana, sprat, površinu, broj katastarske parcele, broj lista nepokretnosti i opremljenost prostora.
Visinu zakupnine - mesečni iznos, datum dospeća, način plaćanja i broj računa ili način isplate.
Depozit - visinu depozita, uslove njegovog vraćanja i slučajeve u kojima zakupodavac može zadržati depozit.
Troškove - ko snosi Infostan, električnu energiju, vodu, grejanje, internet, održavanje zgrade, poreze i ostale komunalne troškove.
Održavanje nepokretnosti - jasno razlikovanje tekućeg i investicionog održavanja, hitnih popravki i odgovornosti za štetu.
Trajanje zakupa - na određeno ili neodređeno vreme, uz predviđen način produženja ugovora.
Raskid ugovora - otkazni rok, razloge za raskid, posledice neplaćanja zakupnine i postupak primopredaje prostora.
Da li zakupodavac može jednostavno izbaciti zakupca?
Ne. Česta je zabluda da vlasnik može u svakom trenutku promeniti bravu ili izbaciti zakupca iz prostora. Ukoliko zakupac odbije da dobrovoljno napusti nepokretnost, zakupodavac svoja prava ostvaruje u skladu sa zakonom, putem odgovarajućeg sudskog postupka i izvršenja, osim ako ugovorom nisu predviđeni drugi zakoniti mehanizmi zaštite.
Samovlasno iseljenje može predstavljati protivpravno postupanje i dovesti do odgovornosti zakupodavca.
Šta ako zakupac ne plaća zakupninu?
Ukoliko zakupac kasni sa plaćanjem, zakupodavac može zahtevati isplatu dugovanja, obračunati ugovorenu ili zakonsku zateznu kamatu, raskinuti ugovor ako su ispunjeni ugovoreni ili zakonski uslovi i pokrenuti sudski postupak radi naplate duga i iseljenja zakupca.
Ukoliko je ugovor kvalitetno sastavljen, postupak zaštite prava zakupodavca može biti znatno efikasniji.
Šta ako zakupodavac ometa korišćenje prostora?
Zakupac ima pravo da koristi nepokretnost nesmetano, u skladu sa ugovorom. Ukoliko zakupodavac često ulazi u stan bez saglasnosti, isključuje struju ili vodu, menja brave, sprečava korišćenje prostora ili vrši pritisak radi iseljenja, zakupac može zahtevati sudsku zaštitu, naknadu štete i druga prava koja proizlaze iz zakona i ugovora.
Primopredajni zapisnik - često zanemaren, a izuzetno važan
Jedna od najvećih grešaka jeste nepostojanje zapisnika o primopredaji. Zapisnik treba da sadrži stanje zidova, stanje nameštaja, stanje bele tehnike, očitana brojila, fotografije prostora i spisak ključeva. Na taj način se izbegavaju sporovi oko nastale štete po isteku zakupa.
Najčešće greške u praksi
Iskustvo pokazuje da se najveći broj sporova javlja zbog nepotpunih ugovora, usmenih dogovora, neodređene zakupnine, neuređenog depozita, nejasnih razloga za raskid, nepostojanja zapisnika o primopredaji, neuređenih troškova održavanja i neprijavljenog zakupa kada za to postoje zakonske obaveze.
Većina ovih problema može se sprečiti kvalitetnom pravnom pripremom ugovora.
Kako Vam naša advokatska kancelarija može pomoći?
Svaki zakupni odnos ima svoje specifičnosti. Ugovor koji odgovara jednom slučaju ne mora pružiti adekvatnu zaštitu u drugom.
Naša advokatska kancelarija Vam može sastaviti ugovor prilagođen konkretnim potrebama, proveriti vlasništvo nad nepokretnošću, predvideti potencijalne rizike, zaštititi interese zakupodavca ili zakupca, zastupati klijenta u pregovorima, voditi postupke naplate zakupnine, pokrenuti postupak za iseljenje zakupca i zastupati stranke u svim sudskim i vansudskim postupcima.
Zaključak
Ugovor o zakupu nije obična formalnost, već ključni pravni instrument kojim se uređuju međusobna prava i obaveze zakupodavca i zakupca. Jasno definisane ugovorne odredbe smanjuju rizik od nesporazuma, štite obe strane i omogućavaju efikasnije ostvarivanje prava u slučaju povrede ugovornih obaveza.
Bez obzira na to da li zaključujete ugovor o zakupu stana, poslovnog prostora, garaže ili zemljišta, preporučljivo je da ugovor bude sačinjen ili pregledan od strane advokata. Pravovremena pravna pomoć predstavlja najbolju prevenciju budućih sporova i doprinosi sigurnosti celokupnog zakupnog odnosa.
